DIRE: Siloam, Lippo & Lippo Way

Lippo. Perusahaan properti besutan Mochtar Riady ini belakangan ini menjadi topik hangat diskusi netizen. Banyak yang berdiskusi membicarakan hal-hal kurang sedap tentang perusahaan publik beraset Rp 47T ini.  Perusahaan properti dengan aset dan omzet terbesar di tanah air. Jauh diatas Ciputra yang asetnya 29 T.

Salah satu topik diskusi adalah bagaimana perusahaan properti pemilik jaringan rumah sakit Siloam itu bisa tumbuh sedemikian pesatnya. Tentang pertanyaan ini, desas-desus mengabarkan adanya praktek-praktek negatif.

Atas desas-desus ini, beberapa netizen menanyakan kepada saya tentang kebenarannya. Saya sampaikan bahwa dalam menerima informasi, kita diajari untuk memperhatikan dua hal: sanad dan matan. Dalam tinjauan sanad, sebuah informasi barulah bisa dijadikan pedoman jika orang atau organisasi yang menjadi sumber atau pembawa informasi jelas dan memiliki kredibilitas.  Tinjauan matan mengajari kita bahwa konten atau materi pun harus diperiksa validitasnya. Tanpa sanad dan matan yang valid, sebuah informasi tidak bisa dijadikan pedoman apalagi disebar-sebarkan kepada orang lain.

Terlebih jika informasinya bersifat negatif. Menyebarkan informasi negatif tentang seorang atau sebuah organisasi yang tidak valid adalah fitnah. Dan kita tentu saja harus menjaga diri untuk tidak memfitnah siapapun. Bahkan kita juga tidak boleh memfitnah orang atau organisasi yang kita benci sekalipun.

Maka, ketika melihat Lippo sebagai sebuah perusahaan tumbuh pesat, akan lebih baik jika kita membaca data  yang valid dan kemudian mengambil pelajaran untuk kita jadikan inspirasi dalam bisnis yang kita geluti sehari-hari.

Lippo berdiri tahun 1990 dengan modal setor Rp 1 juta.  Dua tahun setelah pendiriannya, pemegang saham Lippo menyetor tambahan modal senilai Rp 20 M.  Karena memang sektor properti adalah bisnis padat modal, tahun 1993, Lippo mengkonversi utangnya menjadi modal sedemikian hingga total nilai modal setor menjadi Rp 58 M. Dengan memperhatikan inflasi, dalam hitungan saya, uang sejumlah ini setara dengan kurang lebih Rp 1,5T nilai saat ini.  Modal setor tersebut terus menerus ditambah oleh pemegang saham sedemikian hingga pada posisi terakhir mencapai Rp 4T dengan total ekuitas Rp 22T.

Dari angka modal setor 1 juta menjadi Rp 4T bisa kita baca bahwa dari waktu-ke waktu Lippo selalu ditambah setoran  modal. Siapa yang menyetor? Apakah pendiri atau pihak lain? Data terkhir menunjukkan bahwa pihak pendiri hingga kini tinggal memegang sekitar 30% saham. Artinya, pendiri selalu memberikan kesempatan kepada  pihak lain untuk ikut berperan menyetor modal kepada perusahaan baik melalui penempatan personal (private placement) maupun melalui pasar modal dengan IPO (initial public offering, pencatatan saham di lantai bursa untuk pertama kali) maupun right issue (melepas saham baru setelah IPO). Itulah sumber modal pertama sebagai bahan bakar pertumbuhan Lippo.

Sumber kedua adalah “puasa”nya para pemegang saham. Sebagaimana angka di atas, dari modal sendiri Rp 22 T, “hanya” Rp 4 T yang berasal dari setoran modal. Selebihnya, Rp 18T adalah berupa laba perusahaan yang tidak diambil oleh pemegang saham. Termasuk dalam kategori laba adalah selisih antara harga pasar dengan harga nominal saat Lippo melepas saham baru. Dalam bahasa akuntansi, selisih ini dicatat sebagai agio saham.

Baca juga: Korporatisasi langkah demi langkah

Dua sumber di atas bisa disebut bersifat konvensional. Ada lagi sumber baru yang disebut REIT (real estate investment trust) atau dalam bahasa Indonesia disebut DIRE (dana investasi real estate). Dalam bahasa sederhana, DIRE adalah menjual aset properti yang sudah beroperasi dengan baik kepada pihak lain sekaligus menyewa kembali aset tersebut untuk tetap dipergunakan perusahaan dalam melayani konsumen. Sebagai contoh adalah RS Siloam Surabaya. Gedung di rumah sakit di Gubeng ini telah dijual kepada Firt REIT senilaI SGD 16,8 juta (Rp 164M,  kurs sekarang) pada tahun 2006. Lippo selanjutnya  menyewa gedung tersebut. Harga sewa tahunan terakhir adalah SGD 3,2 juta (Rp 31M). Uang penjualan digunakan untuk membangun rumah sakit baru.

Hingga saat ini, dari 30 rumah sakit yang dioperasikan oleh Lippo (melalui anak perusahaan PT Siloam Hospital) 13 diantaranya telah di-DIRE-kan. Artinya, DIRE telah berkontribusi membangun 13 dari 30 rumah sakit laris ini.  Mekanisme sama juga dilakukan Lippo terhadap aset mal-mal-nya.

DIRE adalah sumber cepat pertumbuhan Lippo. Menjual aset properti yang bisnisnya telah berjalan dengan baik untuk disewa kembali. Uang hasil penjualan digunakan untuk membangun properti sejenis yang baru lalu dioperasikan untuk  pertumbuhan omzet perusahaan. Kelak, bila properti baru ini telah beroperasi normal akan di-DIRE-kan lagi untuk pertumbuhan selanjutnya. Begitu seterusnya. Pembaca yang baik, Anda sudah mendapatkan pelajarannya kan? Ayo segera tumbuh pesat!

Diskusi lebih lanjut? Gabung Grup Telegram  atau Grup WA SNF Consulting

Baca juga: Menang Melawan Si Curang

*)Tulisan Iman Supriyono ini pernah dimuat di Majalah Matan, terbit di Surabaya, dengan judul ”DIRE”