Corporate Marketing: Pelajaran Dari Ciputra

Anda kenal Ciputra alias PT Ciputra Development Tbk.? Menurut Anda, perusahaan besutan Ir. Ciputra ini sukses atau tidak? Bagus atau tidak? Bagaimana kalau ada pernyataan bahwa ini adalah sebuah perusahaan yang gagal? Sebuah perusahaan yang dikelola dengan buruk? Anda percaya atau tidak?

Ciputra termasuk perusahaan baik atau buruk, mari kita lihat angkanya. Pada neraca akhir tahun 2023 perusahaan properti ini melaporkan total aset sebesar Rp 44,1 triliun. Aset tersebut terdiri dari kas setara kas sebesar Rp 10,6 triliun. Persediaan yaitu rumah atau bangunan untuk dijual sebesar Rp 12,1 triliun. Piutang sebesar Rp 1,9 triliun. Total aset lancar adalah Rp 25,7 triliun.

Aset tidak lancar terbesar adalah berupa dari tanah untuk pengembangan alias land bank sebesar Rp 7,6 triliun. Angka ini adalah berdasarkan harga perolehan.  Tanah ini sudah dibeli pada masa lalu sehingga tentu mengalami kenaikan nilai. Berdasarkan penilaian KJPP adalah Rp 26,8 triliun.

Aset tidak lancar terbesar kedua adalah berupa properti investasi Rp 5,2 triliun. Nilai tersebut adalah berdasarkan harga perolehan. Seiring waktu aset tersebut juga mengalami kenaikan nilai. Berdasarkan KJPP maka nilai wajar aset tersebut adalah Rp 13 triliun.

Aset tidak lancar terbesar ketiga adalah berupa aset tetap sebesar Rp 2,8 triliun. Karena aset dicatat berdasarkan perolehan pada masa lalu maka saat ini nilainya juga sudah meningkat. Sesuai penilaian KJPP nilai wajar saat ini adalah Rp 5,6 triliun.

Aset tidak lancar di luar tiga terbesar tersebut adalah Rp 2,5 triliun. Dengan demikian total aset tetap berdasarkan harga perolehan adalah Rp 18,4 triliun. Tapi jika 3 aset tidak lancar terbesar dihitung berdasarkan nilai wajar saat ini nilai ketiganya adalah Rp 45,4 triliun. Ditambah dengan aset tidak lancar selain tiga terbesar maka total nilai wajar aset tidak lancar adalah Rp 47,9 triliun. Ditambah aset lancar maka nilai wajar total aset Ciputra adalah Rp 73,6 triliun.

Total utang Ciputra pada akhir tahun adalah Rp 21,5 triliun. Dengan demikian nilai aset bersih berdasarkan nilai wajarnya adalah Rp 73,6 triliun dikurangi Rp 21,5 triliun yaitu Rp 52,1 triliun. Itulah nilai bersih jika aset-aset Ciputra dijual secara peretelan berdasarkan nilai wajar saat ini. Nilai wajar berdasarkan KJPP ini sudah naik 230% dari nilai aset bersih berdasarkan harga perolehan (nilai buku) yang sebesar Rp 22,6 triliun.

Berapa nilai Ciputra sebagai sebuah perusahaan? Mari kita amati. Jumlah saham yang telah diterbitkan dan disetor penuh adalah 18,5 miliar lembar. Harga per lembar saham saat saya menulis artikel ini (17/6/24) adalah Rp 1 125. Dengan demikian total nilai seluruh saham adalah Rp 20,8 triliun.

Nah, coba perhatikan sekali lagi. Seandainya Ciputra dipailitkan lalu aset-asetnya dijual sebagai tanah, properti investasi dan aset tetap ditambahkan uang kas, persediaan dan lain lain nilainya adalah Rp 73,6 triliun. Setelah dikurangi total utang sebesar Rp 21,5 triliun masih tersisa Rp 52,1 triliun. Tapi jika Ciputra dijual sebagai sebuah perusahaan nilainya adalah RP 20,8 triliun. Bahkan nilai jual sebagai perusahaan kalah dengan nilai aset bersih yang dihitung berdasarkan harga perolehan yang sebesar Rp 22,6 triliun. Maka, menurut Anda, sebagai sebuah perusahaan Ciputra baik atau buruk?

Saya yakin Anda akan menjawab buruk. Nilai jual peretelan aset-aset Ciputra berupa tanah, bangunan dan gedung lebih tinggi dari pada nilai sebagai sebuah perusahaan. Bisa dikatakan bahwa nilai intangible asset Ciputra adalah negatif. Perusahaan seperti ini pertumbuhannya akan cenderung jelek. Pertumbuhan majemuk rata-rata tahunan (compounded annual growth rate, CAGR) nilai pasar Ciputra dalam sepuluh tahun terakhir adalah 0,86% (Juni 2014-Juni 2024). Artinya, jika Anda membeli saham Ciputra Rp 100 miliar pada Juni 2014 maka pada juni 2015 nilainya akan naik menjadi Rp 100,86. Juni 2016 menjadi 101,73 dan seterusnya tiap tahun tumbuh 0,86%.

&&&

Mengapa Ciputra yang secara umum dianggap sebagai perusahaan berkinerja jempolan tetapi nilai intangible assetnya justru minus? Penjelasannya ada pada apa yang disebut sebagai corporate marketing. Nilai intangible aset sebuah perusahaan adalah hasil dari sebuah proses manajemen yang disebut sebagai corporate marketing. Unsur pokoknya adalah pengelolaan apa yang oleh Balmer disebut sebagai corporate marketing mix alias 6C yaitu culture, character, communication, constituencies, covenant, dan conceptualisation. “Makhluk” apakah itu? Belajarlah dari Ciputra. Mau tidak mau Anda mesti mempelajari dan mengelolanya jika ingin perusahaan tempat Anda berkarya memiliki intangible asset besar. Jika Anda ingin perusahaan tempat Anda berkarya tumbuh pesat.

Artikel ke-450 karya Iman Supriyono ditulis untuk dan diterbitkan oleh Majalah Matan, terbit di Surabaya, edisi Juli 2024

Baca juga:
Blue Bird: Mengapa Intanble Assetnya Negatif?

Diskusi lebih lanjut? Silakan bergabung Grup Telegram  atau Grup WA KORPORATISASI atau hadiri KELAS KORPORATISASI
Anda memahami korporasi? Klik untuk uji kelayakan Anda sebagai insan korporasi